Peut-on échapper au nouvel avantage en nature immeuble ?

28/01/2013 - Pierre-François Coppens, service d'études de l'IEC

Le dirigeant d’une société qui a acquis un immeuble sera attentif à ne pas oublier de déclarer l’avantage de toute nature, pour la partie de l’immeuble qu’il occupe à titre privé.

Le montant de l’avantage de toute nature s’établit comme suit : RC  x 1,6349 (coefficient d’indexation 2012) x 3,8 (nouveau coefficient depuis 1/1/2012) x 100/60  (coefficient applicable aux maisons dont le RC est supérieur à 745 EUR) x 5/3 (habitation meublée).

Cet avantage, presque doublé depuis 2012, doit être repris sur la fiche fiscale du bénéficiaire (fiche 281.20), si l’on veut éviter le couperet de la cotisation spéciale de 309 %. Or, il arrive quelquefois ce nouveau forfait très élevé soit d’un montant supérieur à la valeur locative de l’immeuble. Le fisc refuse toutefois qu’un loyer se substitue à cet avantage.

Nous sommes d’avis que la position de l’Administration est contestable et qu’une autre interprétation pourrait être soutenue. Ainsi, dans la mesure où le loyer a fait l’objet d’une évaluation par un expert immobilier au prix du marché et qu’un bail est enregistré, il ne peut être question d’un avantage, étant donné que le loyer payé par le gérant est conforme à la valeur du marché.

L’article 18 AR/CIR s’intègre d’ailleurs dans la section intitulée « Évaluation forfaitaire des avantages de toute nature obtenus autrement qu'en espèces ». Or, dans l’hypothèse où le gérant verse à la société un loyer correspondant à la valeur du marché, la mise à disposition ne serait pas gratuite mais bien rémunérée. Vu l’absence d’avantage, il ne pourrait être question d’avantage de toute nature.

Soyons honnête : notre position se heurte encore et toujours à un « niet » absolu de l’Administration (voir encore la réponse à la question parlementaire n° 319 du 6/4/2102). Mais nous parions que l’histoire est loin d’être finie. Espérons que la jurisprudence infléchira cette approche étonnement rigide.

L’Administration ne cesse de marteler partout qu’une opération n’est fiscalement acceptable que si elle répond à des besoins économiques. En l’espèce, la réalité économique justifierait que l’on se base sur une valeur locative de marché, ce que refuse systématiquement le fisc.

Par ailleurs, il est à noter que le Service des décisions anticipées, en son avis édicté en 2007 quant à l’application de l’article 344, § 1er, du CIR aux structures usufruit, prévoyait expressément comme condition à la non-requalification que « pour la partie [de l’immeuble] qui n’est pas affectée à l’activité de la société, un loyer correspondant au prix du marché devra être payé sur base d’un contrat de bail enregistré. Une mise à disposition gratuite au profit du dirigeant de l’entreprise ou un loyer fixé sur base des montants forfaitaires prévus à l’article 18 AR/CIR 92 ne satisfont pas à cette condition ». On observe également que c’est le loyer réel qui sert de référence en cas de requalification d’un loyer en revenu professionnel.

Ces exemples démontrent qu’il y a un certain paradoxe à s’accrocher exclusivement à un forfait, alors que dans d’autres circonstances c’est le loyer réel qui est pris en considération. On ne peut qu’y déceler une évidente contradiction.

Thématiques: Fiscalité > Impôt des personnes physiques (IPP)
Mots-clés: