Constructions usufruit dans le collimateur du fisc ! 

Chères consoeurs, chers confrères,


Voici venu le temps des contrôles des structures usufruit ! Depuis quelques mois déjà, l’Administration manifestait le désir d’examiner d’un peu plus près les opérations de démembrement de propriété (celle-ci consistant à faire acquérir l’usufruit d’un immeuble par une société, tandis que la nue-propriété revient au dirigeant de cette société). Les premières demandes de renseignement standard viennent d’être envoyées et les contrôles risquent d’être assez musclés, surtout à l’égard des usufruits constitués sur une période très courte et calculés sur 80 % de la valeur en pleine propriété. L’Administration n’apprécie plus guère les avantages fiscaux qu’offre ce genre de mécanisme.

Quels sont ces avantages : en tant que titulaire d’un droit réel sur l’immeuble, la société peut déduire toutes les charges liées à l’immeuble : amortissement, précompte immobilier, frais d’entretien et de réparation, charges financières ; l’immeuble est mis à disposition à titre gratuit au profit du dirigeant, moyennant la taxation d’un avantage de toute nature, certes aujourd’hui élevé, mais moindre que le coût d’un investissement à titre personnel. Lors de l’extinction de l’usufruit, le dirigeant retrouve la pleine propriété sans avoir à acquitter en principe d’indemnité, par le seul jeu du remembrement et aucun droit d’enregistrement de 10 % ou 12,5 % n’est dû à cette occasion. Toute cession ultérieure de l’immeuble par le dirigeant devenu plein propriétaire devient en principe un acte de gestion de patrimoine privé, non taxable.

Réagissant à cette nouvelle « croisade » du fisc (on parle de 3 000 contrôles fiscaux en attente), il nous a paru utile de traiter de deux problématiques. La première évoquera les pièges à éviter et les obligations à respecter lors des constitutions d’usufruit ; la seconde traitera de l’impact fiscal et financier en cas de sortie avant la fin de la période d’usufruit de l’immeuble, option envisagée par de plus en plus de contribuables (notamment pour ne plus subir le nouvel avantage de toute nature pour mise à disposition gratuite d’immeuble).

Pour éviter de subir un regrettable redressement fiscal (et comme le souligne Philippe Bouvard,  un redressement fiscal est appelé ainsi, par ironie, pour désigner une opération dont on ne se redresse jamais), il convient de veiller au respect de quelques principes de base.

La première exigence est de ne pas tomber dans les travers d’une valorisation du droit d’usufruit qui serait trop avantageuse. Aujourd’hui, tant les praticiens, le fisc, que les cours et tribunaux sont unanimes pour considérer que seule doit prévaloir l’évaluation économique.

En outre, une affectation professionnelle de l’immeuble (qui à notre avis doit au moins être de 50 % de la superficie de l’immeuble) nous paraît essentielle. L’Administration fiscale verra d’autant mieux le lien nécessaire avec l’objet social, si la société occupe partiellement l’immeuble. À défaut d’usage professionnel prépondérant, il conviendra  que la société perçoive des loyers de l’immeuble, ce qui permet de légitimer la déduction des charges immobilières souvent très élevées dans ce genre de mécanisme. Car la société ne peut se contenter de démontrer l’adéquation des frais immobiliers avec l’objet social élargi. Elle doit convaincre l’Administration que ces frais sont bien destinés à acquérir ou conserver des revenus imposables. Le droit d’usufruit consenti à la société doit avoir une durée minimale de 20 ans. 

Par ailleurs, un démembrement de propriété constitue un abus fiscal lorsqu’il ne repose sur aucun projet concret et réaliste et ne répond à aucune logique financière et économique.

D’un point de vue civil, l’extinction de l’usufruit n’entraîne en principe pas d’indemnisation due par le nu-propriétaire pour l’extinction de l’usufruit. Cette absence de taxation pourrait néanmoins être battue en brèche par l’Administration fiscale, si l’usufruitier a par exemple réalisé des travaux coûteux qui ne lui incombaient pas, procurant ainsi un réel avantage au nu-propriétaire lors de l’extinction de l’usufruit. Nous ne pouvons donc que conseiller aux candidats au démembrement de ne faire assumer par la société usufruitière, dans les cinq ans qui précèdent le remembrement, que des travaux et aménagements absolument nécessaires à l’exercice normal de l’activité de la société.

Lorsqu’on s’engage dans une construction usufruit, il faut s’assurer que celle-ci ne soit pas interrompue avant terme. Mais comment savoir ce qu’il adviendra dans les 20 à 30 ans à venir ? Les circonstances de la vie font que le beau mécanisme fiscal mis en place peut s’effondrer avant l’échéance. Il n’est donc pas impossible que le dirigeant doive revendre l’immeuble en cours d’usufruit. On observera aussi que, depuis que l’avantage de toute nature pour mise à disposition gratuite d’immeuble a quasiment doublé, nombreux sont les contribuables qui envisagent au plus tôt la sortie de l’immeuble de la société. Bien que dans certains cas, ce choix puisse s’avérer une nécessité vitale, nous suggérons d’emblée de ne pas tomber dans la précipitation et vous conseillons, en votre qualité de conseil fiscal ou expert-comptable, de bien faire les calculs avant de suggérer cette option au client.

Si la vente est néanmoins envisagée, comment répartir les valeurs respectives de l’usufruit et de la nue-propriété au moment de la revente ? La valeur d’un droit d’usufruit interrompu doit être déterminée, non au départ de la comptabilité, mais de la même manière que lors de la constitution du droit d’usufruit. C’est la valeur économique de l’usufruit au moment de son interruption qui doit être prise en compte. En d’autres termes, il faut calculer ce que représente la perte de revenus et de jouissance pour la société titulaire du droit réel au moment où elle doit s’en défaire. 

Prenons l'exemple suivant : un immeuble vaut 500 000 euros. Il est en société (qui en détient l’usufruit) pour 400 000 euros, tandis que la nue-propriété est détenue par son dirigeant pour 100 000 euros. L'usufruit a été prévu pour 20 ans. Après 10 ans, il est décidé de vendre l'immeuble. La valeur comptable de l’usufruit est donc de 200 000 (10/20e de 400 000). Le prix de vente est de 600 000 euros. Si la valeur économique de l'usufruit après 10 ans (calculée sur la base d’une actualisation des loyers sur la période restant à courir jusqu’à l’expiration de la durée prévue de l’usufruit, soit 10 ans) aboutit par exemple à un montant de 300 000 euros, la plus-value taxable en société sera de 100 000 euros (soit la différence entre 300 000 (valeur économique de l’usufruit) et 200 000 (valeur nette comptable de l’usufruit)). Le dirigeant qui se défait de la nue-propriété de l’immeuble ne sera en revanche pas taxé sur la plus-value qu’il réalise.

Salutations confraternelles, 

       Bart Van Coile                                                         Benoît Vanderstichelen
       Vice-président                                                         Président