Hoe moet het in vennootschap gebracht vruchtgebruik op een onroerend goed worden gewaardeerd?

3/10/2012 - IAB

De waardering van een door een vennootschap verkregen vruchtgebruik op een onroerend goed wordt door geen enkele bepaling van het Wetboek van de inkomstenbelastingen geregeld. De eerste stap bestaat er dus in op zoek te gaan naar andere waarderingswijzen afkomstig uit andere takken van het fiscaal recht. Historisch geschiedde de waardering van het vruchtgebruik op een onroerend goed op grond van artikel 47, lid 2 en 3, van het Wetboek der registratierechten, dat de belastbare grondslag voor de berekening van de registratierechten vaststelt bij de overdracht van een vruchtgebruik op een onroerend goed gevestigd voor een beperkte tijd.

In de meeste gevallen waardeerden de vennootschappen het vruchtgebruik op 80 % van de waarde van de volle eigendom van het goed. Maar de fiscus wil die methode niet meer aanvaarden en eist nu dat de waarde van het vruchtgebruik overeenstemt met de economische waarde van het zakelijk recht die op basis van de huurwaarde moet worden bepaald.

Om de economische waarde van een vruchtgebruik te berekenen moet, in de praktijk, worden uitgegaan van de geactualiseerde waarde van het bruto huurrendement over de duur van het vruchtgebruik. De waarde van de naakte eigendom zal dan gelijk zijn aan de waarde van het goed in volle eigendom minus de waarde van het vruchtgebruik.

De aangewezen formule voor de berekening van het vruchtgebruik is de volgende:

WV = (H/(r-i)) X (1- (1+i/1+r)n), waarbij:

WV = geactualiseerde waarde van een tijdelijk vruchtgebruik; H = jaarlijkse netto huurinkomsten; n = duur van het vruchtgebruik uitgedrukt in jaren; r = financieel rendement voor duur n en i = verwacht inflatietarief voor duur n.

Thema's: Fiscaliteit > Vennootschapsbelasting (VenB)
Kernwoord(en):