Structures usufruit : les précautions d’usage

20/08/2014 - Pierre-François Coppens, service d'études de l'IEC

Votre client vous interroge sur l’opportunité de faire acquérir par sa société l’usufruit d’un immeuble.

Tenant compte des risques évidents d’investigation fiscale, une telle solution n’est aujourd’hui défendable que pour autant qu’une évaluation prudente et respectueuse des exigences actuelles de l’administration fiscale soit réalisée sur l’immeuble.

Cette valorisation exclusivement économique est requise tant par l’administration fiscale que par la plupart des cours et tribunaux belges.

Depuis le jugement du tribunal de première instance de Mons du 28 février 2005, il n’est en effet plus possible de déterminer la valorisation d’un usufruit sur la seule base des droits d’enregistrement. S’inspirant d’une étude du professeur Jan Verhoeye consacrée à la valeur économique d’un usufruit, le tribunal de première instance y avait rejeté sans détour la valorisation retenue antérieurement dans le contexte des « constructions usufruit ».

Pour calculer la valeur économique d’un usufruit, il faut se baser sur le produit actualisé du rendement locatif brut pendant la durée de l’usufruit, dont on déduira ensuite les frais estimés que doit supporter l’usufruitier (tels les frais d’entretien et le précompte immobilier).

Il nous paraît par ailleurs nécessaire d’adresser à votre client les recommandations suivantes en vue de sécuriser l’opération d’achat de l’usufruit de l’immeuble par la société :

  • Il convient que l’immeuble ait, tout au long de la durée de l’usufruit, une affectation essentiellement professionnelle ou qu’il produise des revenus (loyers) supérieurs aux charges encourues. Même si la jurisprudence reste partagée sur ce point, il nous paraît que l’acquisition de l’usufruit d’un immeuble, dont l’usage est en grande partie privé, est à déconseiller. Tel est le cas d’un immeuble familial dont seules quelques pièces seraient affectées à un usage professionnel. Voici un exemple de situation à risque : un avocat qui dispose déjà d’un cabinet professionnel en un certain lieu décide de faire supporter par sa société l’achat de l’usufruit d’un nouvel immeuble qui est occupé de manière prépondérante par sa famille. Si l’avocat ne peut justifier d’une réelle activité dans le nouvel immeuble (par exemple, en y recevant régulièrement des clients), la structure usufruit nous paraît peu justifiée.
  • Il est souhaitable qu’une partie de l’acquisition de l’usufruit puisse être faite avec les fonds propres de la société. Un financement exclusivement bancaire fragiliserait en effet l’opération envisagée. Certes, la valorisation de l’usufruit est indépendante de cette question du financement. Il apparaît toutefois que l’administration fiscale pourrait contester les déductions fiscales liées à l’acquisition de l’usufruit sur la base de l’article 49 du CIR ou considérer que de tels frais ne sont pas suffisamment en lien avec l’objet social de la société. Dès lors, dans ce contexte, il peut être préférable de ne pas recourir à un prêt bancaire pour financer l’intégralité de l’usufruit, en raison du risque de rejet d’une quotité des charges immobilières.
  • Un plan financier du projet immobilier est à privilégier, car il permettrait de démontrer la rentabilité globale de l’investissement et dès lors de justifier financièrement le recours à la technique de l’usufruit.
  • Il convient aussi d’être attentif au sort des travaux qui doivent être réalisés par la société en sa qualité d'usufruitière. La société ne peut entreprendre que les travaux qui représentent un intérêt économique dans son chef et que toute autre société (tierce par rapport au nu-propriétaire) aurait entrepris dans les mêmes circonstances. Comme le suggère l’administration, les parties peuvent aussi convenir que les travaux effectués durant les cinq dernières années de l'usufruit sont supportés proportionnellement par l'usufruitière et le nu-propriétaire, et ce, en fonction de la valeur respective de l'usufruit et de la nue-propriété par rapport à la valeur de la pleine propriété au moment où les travaux en question seraient réalisés.
  • Le recours à un ruling pourrait être envisagé, même si force est de constater que la SDA accueille souvent avec une certaine réserve ce type d’opération et conditionne (sauf exception) son accord au respect d’une période d’usufruit de 30 ans minimum.

Ces précautions d’usage ne sont pas exagérées. Elles permettent de répondre positivement à cette question fondamentale : une société qui décide d’inscrire à son actif un droit d’usufruit et qui doit supporter pour plusieurs années les charges et les obligations qui en découlent aurait-elle fait ce choix si l’autre partie contractante était un tiers et non son dirigeant ?

Toutes ces exigences doivent tendre vers cet objectif : convaincre le contrôleur qu’une société, devenue titulaire du droit réel, a agi dans son intérêt social. 

 

Thématiques: Fiscalité > Impôt des sociétés (ISoc);Fiscalité > Impôt des personnes physiques (IPP)
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