Quote-part professionnelle et avantage de toute nature ?

13/10/2014 - Pierre-François Coppens, service d’études de l’IEC

Lorsqu’une société met gratuitement un immeuble à disposition de son gérant ou administrateur, un avantage de toute nature est calculé. Si l’immeuble est en partie affecté à des fins professionnelles par le dirigeant, l’avantage de toute nature doit être limité à l’usage privé. En pratique, on détermine la partie du revenu cadastral correspondant à cette partie privée, on indexe ce RC et on multiplie le montant obtenu par 3,8 (le tout étant encore majoré de 2/3 si l’immeuble mis à disposition est meublé).

Exemple : un immeuble détenu par une société est affecté à 50 % à l’usage privé de son gérant. Le revenu cadastral est de 2 500 EUR : l’avantage de toute nature sera déterminé comme suit : 2 500 x 50 % x 1,7264 x 3,8 x 5/3 = 13 667,33 EUR. C’est peu dire que cet avantage de toute nature est devenu effrayant dans bien des cas. Et plus l’usage privé de l’habitation est grand, plus l’avantage de toute nature sera élevé. Dans la mesure où il n’est pas contesté que le gérant travaille pour sa société dans l’immeuble, il pourra être parfaitement défendu qu’une partie de celui-ci soit à usage professionnel. Cet usage doit rester bien entendu raisonnable. Une convention de bail entre la société et son gérant peut s’avérer utile pour documenter cet usage professionnel. Il faudra également aménager l’intérieur de la maison pour justifier la partie professionnelle (prévoir un espace spécialement dédié à cette activité). On peut installer des bureaux, des étagères, des cloisons amovibles, transformer une réserve ou créer un local d’archives, etc. On peut tenir compte du hall d’entrée, des toilettes, du garage, dans une proportion raisonnable.

Pour ventiler partie privée et partie professionnelle, le fisc se base traditionnellement sur la superficie des lieux.

Un arrêt de la cour d’appel de Gand propose une autre méthode qui mérite vraiment d’être épinglée.[1] Le juge d’appel

part du postulat que la partie professionnelle d’un bien présente généralement une valeur locative proportionnellement supérieure à la partie d’un bien loué à des fins privées. Dès lors, la clé de répartition doit, selon le juge, tenir compte des valeurs locatives et non des superficies. Le juge d’appel ne s’est pas prononcé sur un problème d’avantage de toute nature, mais sur un pourcentage de déduction de TVA. Néanmoins, la question se pose de savoir s’il est possible d’appliquer le même raisonnement en ce qui concerne le calcul de l’avantage de toute nature pour mise à disposition gratuite d’une partie d’immeuble. Imaginons la situation suivante : un immeuble peut être scindé en deux parties de superficies égales, l’une étant à usage professionnel, l’autre à usage privé. Le rez-de-chaussée sert ainsi de bureau et l’étage est l’appartement privé du gérant. Si l’on se fonde sur le seul critère de la superficie, l’avantage de toute nature est calculé en divisant le revenu cadastral en deux parties égales et en appliquant la formule à 50 % de ce revenu cadastral.

Supposons à présent que la valeur locative du bureau, estimée par un expert, représente 60 % de la valeur locative globale de l’immeuble (hypothèse non fantaisiste, vu le prix plus élevé des baux commerciaux). Dès lors, si l’on se base sur l’esprit de l’arrêt de la Cour d’appel de Gand, le calcul de l’avantage de toute nature se ferait sur 40 % du revenu cadastral et non 50 %. Ce qui réduit substantiellement le montant de l’avantage de toute nature.

Certains auteurs défendent aussi l’idée d’une pondération de ces deux critères (superficie et valeur locative).

En tous les cas, il nous paraît que cet arrêt de la cour d’appel de Gand devait être évoqué.

Même s’il ne valide pas explicitement une nouvelle méthode de détermination de l’avantage, il ouvre clairement le débat et apporte un nouveau regard sur cette problématique.



[1] Gent, 19 januari 2010, G 10/0010, www.monkey.be.

 

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